El mercado de la vivienda ha vivido un 2022 realmente espectacular, con casi 720.000 transacciones, lo que supone un incremento del 6,1% interanual, y tocar máximos desde hace 15 años (2007), según los notarios. Mientras, los precios medios de las unidades vendidas se incrementaron un 7,2% a nivel nacional, hasta quedarse en 1.615 euros/m2, todavía un 14,3% por debajo de los precios máximos alcanzados en el boom inmobiliario anterior.
Sin embargo, estos datos no ocultan el entorno de incertidumbre económica que vive España, y el resto del mundo, provocado por una alta inflación y el incremento de los costes de la vida. Las medidas tomadas por el Banco Central Europeo (BCE) para tratar de controlar esta inflación desbocada en la UE ha supuesto el fin de la era de los tipos de interés al 0%, que ha impactado de lleno en la evolución del euríbor, el principal indicado de referencia de las hipotecas en España, que ha cerrado enero con una tasa del 3,33%, cuando hace un año se movía en el entorno del -0,5%, lo que hace más complicado la concesión de hipotecas para comprar viviendas.
La gran pregunta ahora es cómo va a seguir evolucionando el mercado residencial en 2023, en el que se espera que tanto el ritmo de operaciones como los precios se ralenticen ante un más que probable freno de la actividad.
Pese al entorno de incertidumbre, los datos de demanda relativa de idealista/data destacan que el interés para la compra de vivienda no ha decaído en el arranque de este año. Analizamos algunos de los grandes mercados residenciales, como Madrid, Barcelona, Sevilla o Málaga, donde destaca que salvo en la capital de la Costa del Sol, las localidades de la periferia tienen mayor presión de la demanda sobre la oferta existente, es decir despiertan un mayor interés en las búsquedas para comprar casas.
idealista/data ha analizado la demanda relativa en la compraventa de viviendas, basada en el número de ‘leads’ (contactos por email, contraofertas y guardados en favorito) recibidos por los anuncios publicados en idealista, el marketplace inmobilario del sur de Europa, durante el todo el año pasado.
Madrid sigue fuera de las 10 poblaciones con mayor presión de la demanda
Desde el estallido de la pandemia en 2020, Madrid (11) ha abandonado los primeros puestos en la demanda relativa de compraventa en la provincia. Pese a que el interés por la oferta de casas en la capital no ha decaído, sí que se ha visto sobrepasada por otras localidades de su área metropolitana, entre las que destacan Rivas-Vaciamadrid, Tres Cantos, Majadahonda o Las Rozas.
La asociación «busco fuera de la capital por encontrar precios más baratos» se cumple, pero no quiere decir que sean precios asequibles. Madrid (3.929 euros/m2) lidera la lista de precios más altos, por delante del tercero, Majadahonda (3.494 euros/m2), Pozuelo de Alarcón (3.396 euros/m2), en 15ª posición, y Tres Cantos (3.181 euros/m2), segundo y tocando máximos de precios, según el último índice de precios de vivienda usada de idealista publicado en enero.
El líder de la demanda relativa en Madrid, Rivas-Vaciamadrid (2.435 euros/m2) tiene precios más asequibles, pero toca máximos de la serie histórica de idealista, tras subir un 10,6% en el último año. Brunete (2.558 euros/m2) y Boadilla del Monte (2.867 euros/m2) también alcanza su techo de precios.
Las únicas grandes poblaciones del gran cinturón de Madrid que aparecen con una demanda relativa superior a la de la capital son Alcobendas (2.656 euros/m2), noveno, y Alcorcón (2.342 euros/m2), décimo. Por detrás de la capital ya aparecen otras conocidas como Getafe (2.137 euros/m2), Leganés (2.140 euros/m2) o Móstoles (1.922 euros/m2), que junto a Mejorada del Campo (1.619 euros/m2) y Torrejón de Ardoz (2.020 euros/m2) son los municipios de mayor demanda relativa con los precios más asequibles. Y ocupan tres de las cuatro últimas posiciones del este ranking en Madrid.
las pequeñas localidades de Barcelona despiertan mayor interés que las grandes poblaciones
En el entorno de Barcelona (4.050 euros/m2), la capital catalana ocupa el quinto puesto, donde su demanda relativa no ha dejado de crecer desde la prepandemia, pero se ha visto superada por el mayor interés que ha despertado la oferta en Molins del Rei (2.636 euros/m2), Cervelló (1.919 euros/m2) o Santa Coloma de Cervelló (2.036 euros/m2), pequeñas poblaciones de menos de 30.000 habitantes o 10.000 habitantes, en los dos últimos casos, y más asequibles que la capital.
Cabe destacar que solo nueve de los 20 municipios barceloneses más demandados cuentan con más de 50.000 habitantes. Entre estas grandes localidades, destaca Sant Cugat del Vallés (4.106 euros/m2), que cuenta con una mayor presión de la demanda sobre su oferta que Barcelona, y que actualmente toca precios en máximos históricos, tras crecer un 6,6% interanual, más cara que la capital.
Otros grandes núcleos de población como Cerdanyola del Vallès (2.474 euros/m2) o Viladecans (2.455 euros/m2) también se encuentran en el top 10. Por detrás del quinto puesto de Barcelona, aparecen también pequeños municipios, pero con precios tan variados como Sant Joan Despí (2.898 euros/m2), Sant Feliu de Llobregat (2.667 euros/m2) o Sant Vicenç Dels Horts (2.010 euros/m2).
Otras localidades destacadas como Cornellà (2.404 euros/m2), Badalona (2.107 euros/m2) o Santa Coloma de Gramanet (2.036 euros/m2), comparten el interés de la demanda con otras pequeñas poblaciones tan dispares como Montgat (3.168 euros/m2) o Tiana (2.981 euros/m2) hasta Badia del Vallès (1.500 euros/m2) o Castellbisbal (1.919 euros/m2), que junto a Santa Coloma de Gramanet (1.904 euros/m2) son los municipios más baratos del listado.
Málaga, el único gran mercado que domina el interés de la demanda
En la provincia de Málaga (2.365 euros/m2), la capital es la que despierta el mayor interés de la demanda por comprar casas frente a la oferta existente. Por detrás, Rincón de la Victoria y Cártama superan a otras poblaciones mayores como Torremolinos o Alhaurín de la Torre.
Los precios están tocando máximos en la provincia, donde Fuengirola (2.892 euros/m2) se encuentra por delante de Benalmádena (2.673 euros/m2), Torremolinos (2.499 euros/m2) y Mijas (2.440 euros/m2), junto a la capital malagueña. De las cuatro ciudades costeras, Torremolinos (4) cuenta con mayor demanda relativa frente a Benalmádena (8), Fuengirola (10) y Mijas (11).
También Cártama (1.661 euros/m2), tercera del ranking, está tocando precios en máximos históricos, dentro de que son más asequibles que las anteriores. El segundo de la tabla, Rincón de la Victoria (2.179 euros/m2), cuenta con precios más altos, si se compara, sin tocar techo.
Los precios más asequibles entre las localidades del ranking de demanda en Málaga son Almogía (1.022 euros/m2), Pizarra (1.076 euros/m2), Casabermeja (1.330 euros/m2) y Alhaurín el Grande (1.449 euros/m2), todas por encima del sexto puesto en la tabla.
Almensilla (Sevilla), un ejemplo del mayor interés de la demanda sobre un municipio con precios asequibles
Entre los núcleos de población analizados, solo en el entorno de la ciudad de Sevilla se puede ver que la localidad que encabeza la presión de la demanda elaborada por idealista/data cuenta con un precio de la vivienda asequible. Amensilla (1.154 euros/m2) se encuentra entre las zonas más baratas entre las que cuentan con mayor interés en la capital hispalense y alrededores.
Dentro de los precios de la zona, Tomares (1.542 euros/m2) y Mairena de Aljarafe (1.712 euros/m2), que ocupan la segunda y tercera plaza del ranking, están entre los más altos, solo superados por Sevilla capital (2.120 euros/m2), en la quinta plaza, y entre medias de Bormujos (1.548 euros/m2), que se encuentra en la sexta posición.
El cuarto municipio con mayor demanda de la zona, aún por delante de Sevilla es Gelves (1.374 euros/m2). Localidades destacadas como Dos Hermanas (1.304 euros/m2) o Camas (1.253 euros/m2) se encuentran en la parte baja de esta tabla de los más demandados.
Finalmente, entre los últimos de la clasificación aparecen las poblaciones con los precios más asequibles, como Santiponce (1.124 euros/m2), Salteras (1.085 euros/m2), Benacazon (1.051 euros/m2) y San Juan de Alfarache (1.038 euros/m2).
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